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コラム

2019.05.10

家づくり講座

【家づくり講座】二世帯住宅の相場・費用は?間取りのアイデアと建てる時のコツ

【家づくり講座】二世帯住宅の相場・費用は?間取りのアイデアと建てる時のコツ

「二世帯住宅」は子世帯と親世帯が同じ建物で安心して暮らすことができるため、人気が再沸騰しています。
一口に「二世帯住宅」と言っても、最近は「完全同居」「一部共有」「完全分離」の3パターンに分かれており、ライフスタイルや予算によって、完成イメージは様々です。

この記事では、これから「二世帯住宅」を検討中の方に向けて、気になる相場・費用、間取りの考え方や失敗しないコツを解説していきます。

「二世帯住宅」は、子世帯と親世帯の両方が納得できる住まいづくりを目指すことが何よりも重要です。
では早速、「二世帯住宅」を建てる上で知っておきたい基本的な事項について確認していきましょう。


二世帯住宅を建てる費用・相場は?

二世帯住宅は床面積を広く取り、キッチンやお手洗いの設備を工夫する必要があるので、なかなか費用・相場が掴みにくいかと思います。
二世帯住宅の相場は、家族のライフスタイルやプライバシーを配慮した間取りによって異なります。
二世帯住宅は大きく分けて以下の3つのタイプがあります。

⑴完全同居型:寝室などの個室以外は全て共有する
⑵部分共有型:玄関、浴室など一部の設備を共有する
⑶完全分離型:設備を共有せずに独立させる

二世帯住宅のタイプや設備の種類や数、間取り、どの工法を選ぶかによって予算金額が大きく変わります。
二世帯住宅は新築を建てる以外にも、家をリフォームして二世帯住宅したり、中古の二世帯住宅を購入する方法もあります。

二世帯住宅を新築する場合の予算平均は、住宅メーカーにより変わりますが、約3,000~4,000万円です。
理想の条件をすべて叶えようとすると、費用が予算を大幅に超えてしまいます。

予め、必須条件と妥協するところを決めて、優先順位を決めておくことが重要です。
玄関や浴室などを共有する「部分共有型」の場合は、どこを共有にするか、時間をかけて家族みんなで話し合いましょう。

二世帯住宅の建設予算は、家の大きさとタイプによっておおよその予算が分かります。
二世帯住宅を建てるのに必要な床面積は、平均57坪(188.1m2)、通常の一世帯よりも1.5倍ほどの広さが必要です。
二世帯住宅の平均建築費は、約3500万円となっており、一般住宅の建設費用よりも1.5倍〜1.8倍くらい高めです。

二世帯住宅を建てるには、床面積と費用は約1.5倍かかると見て良いでしょう。
二世帯住宅の建設で費用がかかるのは、設備機器や水回りが大部分を占めます。
同居型の場合は、キッチンや浴室の数が一般的な一戸建て住宅と変わらないため、建設費用を抑えることが可能です。


新築で二世帯住宅を建てた場合の価格と相場

ここからは、二世帯住宅を新築で建てる場合、相場はどれくらいになるか見ていきましょう。


「完全共有型」の相場 およそ3,200万円

キッチンなど水廻り設備、玄関、LDKは共有になるので、単世帯の間取りとほとんど変わりません。ただし、床面積が単世帯に比べて広さが必要なので建築費用が高くなったり、部屋数、ドア、窓の数によっては高くなることがあります。


「部分共有型」の相場 およそ3,700万円

「部分共有型」は、完全共有型よりもプライバシーがあり、完全分離型よりも予算が抑えられるので人気があります。プライバシー重視のために共有部分を玄関だけにしたり、共有部分が少ない場合は費用が高くなります。


「完全分離型」の相場 およそ4,000万円

「完全分離型」は2棟の住宅を建てるため、二世帯住宅のタイプの中で最も建設費用がかかります。玄関から水廻り設備まですべて2世帯分必要となるので、予算は1.5倍かかるとみて良いでしょう。


▼建築費の計算方法
坪単価(1坪あたりにかかる費用)×家の面積
※坪単価は平均的に60万円

一軒屋に必要な面積は30坪~40坪となり、完全分離型二世帯住宅の建築費は、30坪の場合は1700万円〜2400万円、40坪の場合は2200万円〜3200万円です。


リフォームで二世帯住宅を建てた場合の価格と相場

最近は、慣れ親しんだ住宅を二世帯住宅にリフォームするやり方が増えてきています。
日本は高齢化社会の真っ只中にあり、両親の介護や生活費の削減のため、リフォームを選ぶ方が増えているのかもしれません。

2世帯住宅へのリフォームするには、改築工事や増築をするため、大掛かりなリノベーションとなります。
自宅をリフォームする場合も、二世帯住宅の3パターン「完全同居型」「一部共有型」「完全分離型」によって、予算は変わってきます。
延べ床面積130平方メートルを二世帯住宅にリフォームした場合のトータル相場は、部屋・水回り設備の増築、玄関の追加込で約2,100~3,000万円です。
ライフスタイルに合わせて、水回りや部屋数なども変わり予算も変わるため、家族で事前によく話し合っておくことが大切です。

2世帯住宅のリフォーム相場は、通常のリフォーム工事と2世帯住宅のためのリフォーム工事を合わせた費用となります。
建物部分をリフォームする工事は、解体工事費用、耐震補強工事費用、外壁、屋根工事費用、内装工事費用、電気配線工事費用が必要です。
2世帯住宅のためのリフォーム工事は、部屋の増築、水回り設備の増築、玄関の追加リフォーム、システムキッチン増築、ユニットバス増築、洗面台増築、トイレ増築費用がかかります。

既存の水回り設備の交換リフォームの相場は約200万円の費用がかかり、耐久性の良い玄関ドアの追加リフォーム相場は約30万円程度です。
二世帯住宅のリフォームは、間取りの変更や大規模な解体工事などが必要となり、思ったりよりも高額な費用がかかります。
壁クロスや窓サッシなど内装材や設備のグレードを上げてこだわると予算が上がっていきます。
既存の家を二世帯住宅にリフォームする場合は、同居する家族のライフスタイルやお子さんの年齢に合わせて計画しましょう。


二世帯住宅の建設に必要な10個の「諸費用」とは?

二世帯住宅を建設する上で、土地と建物だけでなく、様々な諸費用がかかり思ったよりも高くなります。
諸経費は、住宅ローンの諸費用、火災保険や地震保険といった保険関係の費用がかかります。
追加工事は仕様の変更、住宅設備の追加などの費用が新たに発生した場合は高くなります。
カーテンの設置工事や外構工事、フローリングのガラスコーティングといった付随工事がかかる場合もあるでしょう。
初めに決めていた予算よりも高くなってしまう傾向にあるため、初めから諸経費も想定して予算を決めることが大切です。

まずは、不動産購入取得に関わる諸費用から見ていきましょう。
新築、中古に関わらず、住居を購入する際には建物代・土地代とは別に諸費用がかかります。

⑴申込証拠金…物件の購入申し込みをする時に不動産会社に支払う。相場は2~3万円。仲介会社が入る中古物件には必要なし。
⑵手付金…一般売主と買主の合意により、売買契約時に売主に支払う。相場は購入代金の5%~10%。
⑶印紙税…売買契約書に印紙を貼る
⑷仲介手数料…仲介会社を通して不動産を購入すると時に仲介会社に払う手数料。上限は物件価格の3.24%+6万4800円まで。
⑸不動産取得税…家を買う際に土地と建物にかかる税金
⑹固定資産税・都市計画税…毎年1月1日に土地や建物の所有者にかかる税金。固定資産税評価額(評価額)に市町村の税率をかけて計算する。(二世帯住宅は条件によって軽減されます)
⑺登記費用…不動産登記の手続きを司法書士に依頼する場合の報酬。土地や建物の所有権の保存、移転などの登記に必要。
⑻ローン借入費用…住宅ローンを借りる際に必要な費用。(火災保険料など)
⑼水道負担金…水道加入金や給水分担金。新たに水道を利用する際に必要になります。自治体により金額は異なります。
⑽引越し費用…二世帯住宅のタイプにより親世帯と子世帯の両方で引越し費用が必要


予算2,000万の二世帯住宅

大規模な増築を伴う二世帯住宅を想定している場合は2,000万円程度の費用がかかります。
予算2,000万円の場合、内装リフォーム、外壁の改修、バルコニー・テラスの新設や拡大、耐震補強などが可能です。
床暖房、断熱施工、床、壁、天井などの室内全面改修、太陽光発電新設、耐震補強、リビングの防音化も想定範囲です。
家全体をフルリフォームする場合は、予算2,000万円かかるとみて良いでしょう。

ただし、狭い一軒家を二世帯住宅用にリフォームする場合は、居間を増やす増築工事が必要になり、費用は高くなります。
車椅子移動ができるようにホームエレベーターや玄関床の段差解消機、階段用車椅子昇降機の施設を取り入れる場合、本体と工事費を合わせて数百万円かかります。

二世帯住宅を建設する上で大切なことは家族の距離感がちょうど良く、みんなが過ごしやすいデザインに工夫することです。
ライフスタイルや予算、希望の条件に合わせて専門家のアドバイスを聞き、家族みんなで相談して決めていきましょう。


予算3,000万の二世帯住宅

完全同居型の二世帯住宅であれば、約2,000万円以下でも実現しますが、「完全分離型」の場合は約3,000万円はかかります。
子世帯と親世帯を別々にする「完全分離型」を考えている方は、延床面積約50坪以上は必要となります。
予算3,000万円あれば、完全分離型の二世帯住宅を問題なく建てることができるでしょう。

完全分離型の広い二世帯住宅の場合は、約3,000~4,500万円近い費用がかかるケースもあります。
自宅を建て替える場合は、大規模な解体工事が発生するため、リフォーム以上に費用がかかります。

家一棟を解体する場合、廃材処分費用も含めて約100~300万円が必要です。
建て替えはリフォームとは異なり約15~30万円の登記手続きが発生する上に、ローンの場合は、抵当権設定費用も発生します。


半同居型二世帯住宅と完全分離型二世帯住宅

二世帯住宅の間取りは、半同居型二世帯住宅と完全分離型二世帯住宅があります。

「半同居型二世帯住宅」は、「寝室」はプライベート空間として別室にしますが、その他の玄関やリビングなどを2世帯共有します。

どこまで共有するかによって過ごしやすさが変わるので、注文住宅を建てるときには将来のことも考えて間取りを決めることが大切です。

「完全分離型」は、1つの敷地内に子世帯と親世帯の建物が独立して建設します。

共用するスペースはないため、プライバシーも守られてストレスがないのがメリットですが、建設費用は高くなります。


半同居型二世帯住宅のメリット・デメリット

半同居型二世帯住宅は玄関共有のため、一見すると単世帯の一軒家に見えます。

しかし、浴室・キッチン・寝室は別々なので子世帯も親世帯も気を使うことなく、ストレスなく生活できるのがメリットです。

リビングを共有にすれば、孫とのふれあいや家族団らんの時間もあるので、家族みんなが顔を合わせることが多く、安心感があります。

半同居型二世帯住宅は、お風呂やキッチンなどの水回り、お手洗いなど、どこまで一部共有するかを明確にして、設備や間取りを決めていきましょう。

子世帯と親世帯が働いている場合、お手洗いまで共有すると、朝の洗面所での準備やお手洗いが取り合いになりストレスが溜まります。

共有部分を減らすことで、建設予算も上がるため優先順位を決めて専門業者に相談することをおすすめします。


完全分離型二世帯住宅とは

完全分離型二世帯住宅のメリットは、子世帯と親世帯のプライバシーが確保されて、ストレスなく過ごせることです。

玄関別・お風呂別の完全に独立した建物なので、干渉される心配もありません。

一つの建物内に暮らすため、家族が近くにいる安心感もあるのがメリットです。

デメリットとしては、完全分離型二世帯住宅にリフォームするには、大規模な工事が必要となり、他のタイプよりも費用が多くかかることです。

新築で購入する場合でも、広い床面積が必要となりどちらにしてもコストがかかってしまうのはデメリットといえます。


プライバシーを保った二世帯住宅とは

二世帯住宅を建てる上で、適度な距離感を保ち、プライバシーを守ることはとても重要です。

2つの世帯が同じ敷地内に住むわけですから、プライバシーがないと失敗するリスクがあるので注意が必要です。

許可なくウォークインクローゼットに入ってものを借りるなど、家族間の関係悪化に繋がることもあるそうです。

世代の違いや生活時間のズレによっても問題が起こることがあるため、心配な方は完全分離型の二世帯住宅を検討するといいでしょう。


建て方を考えるときのコツ

二世帯住宅の建設を成功させるコツは、子世帯と親世帯の双方が快適な生活ができる間取りを作ることです。

双方の希望を聞いて、準備期間は最低でも1〜2年以上は取り、専門業者の意見も取り入れましょう。

二世帯住宅を建築する場合、何十年間以上は住むことになるので、将来のことも想定しながら間取りを決めます。

配偶者の両親と話し合うと言っても、言いたいことが言えない場合もありますが、後から後悔しないためにも双方の希望を出すことが大切です。

特に共有スペースはトラブル発生になりやすいので、事前に家族間でルールを決めてこくことも大切です。

適度な距離感を保ちながらプライバシーを守り、みんなが快適に過ごせる空間作りを検討しましょう。


二世帯住宅の種類と注意するポイント

二世帯住宅を始めるには、注文住宅の新築を建設するだけでなく、他にも方法があります。

予算がなくても工夫次第で二世帯住宅が実現するので、ぜひ参考にしてみてください。


実家に住む

実家が広い一軒家の場合、1階と2階に分けて二世帯住宅にすることが可能です。

玄関、キッチン、お風呂共有にして、お手洗いと寝室は別々にすれば、プライバシーも確保できます。

設備にかける建築費を抑えることができて、2世帯が顔を合わせるシーンも多くなるので、お互いに助け合いながら生活できるのがメリットです。


実家をリフォームする

親世帯が高齢になった場合、実家を二世帯住宅にリフォームすると、介護もしやすく安心して過ごすことができます。

両親が実家で一人暮らしをしている場合、日頃の買い物や病院へ行くまでも大変になり不安になります。

突然の体調不良や転倒が起きると、「近くに住んでいたら…」と後悔することもあるでしょう。

実家を二世帯住宅にリフォームすると、精神的に安心するだけでなく、生活費用のコストも抑えられるメリットがあります。

リフォームすれば土地を購入する必要はなく、新築を購入してローンを返済するよりも費用を抑えることができます。

二世帯住宅へリフォームする世帯の減税措置もあるため上手に利用することをおすすめします。

デメリットとしては、両親と同居をする場合、プライバシーの問題があるので、間取りや部屋の仕切り方をよく検討することが大切です。


実家を建替える

実家を建て替えて二世帯住宅にする場合は、将来発生する相続と名義を検討しておく必要があります

兄弟姉妹などの相続人がいる場合は、建て替えた二世帯住宅を遺産分割するのは難しいケースが多いです。

不動産以外の資産(現金・有価証券・生命保険・現物資産)があれば、資産を分割することで、法定相続分の遺産は相続人が分割可能です。

しかし、相続する資産が二世帯住宅の土地と建物だけの場合、不動産を売却して、各々の相続人に法定相続分を負担しなければなりません。

二世帯住宅を建設する時から、世帯主と他の兄弟姉妹は生前贈与の相談をしておくことが大切です。


中古住宅を購入・リフォームする

近年は、中古住宅や一戸建てを購入して、二世帯住宅にリフォームするやり方も増えています。

どこまで生活スペースを共有するかをよく検討してから改築・改修することが大切です。

水回りや玄関、LDKなどの生活スペースをすべて共有する「完全共有型」にする場合は、プライバシーの確保が問題にならないように対策が必要です。

キッチンやお風呂だけを共有する「部分共有型」でも時間帯によっては、使用時間が重なってストレスになる可能性もあるのでよく話し合いましょう。


実家の横に離れを新築する

実家の横や庭に離れを新築して、完全分離型の二世帯住宅を増築するやり方があります。

敷地が同じですが、完全に2世帯の生活が別々になるのでストレスがなく、過ごしやすいスタイルです。

将来、一世帯分空いた場合は、賃貸として貸し出すこともできます。

注意点としては、土地の広さが必要となり、まるまる1世帯分の建築費がかかります。


新築で2世帯住宅を建てる

新築の二世帯住宅を注文住宅で建てる場合、「完全共有型」「部分共有型」「完全独立型」の3パターンを自由に決めることができます。

ライフスタイルや家族人数、将来のことを踏まえて予算内で検討しましょう。

「完全共有型」の場合は、リビング共有なので家族間のコミニュケーションが取りやすく、互いに助け合いながら生活することができるのがメリット。

プライバシーを確保するために、トイレや洗面台を増やしたり二階にミニキッチンを作ると効果的です。

「部分共有型」の場合は、共有部分があるので光熱費や生活費を抑えられるのがメリット。

独立部分をよく検討してストレスのない空間作りをが検討しましょう。

プライバシー重視派の二世帯住宅ならば、「完全独立型」が適しています。

二世帯住宅のトラブル原因は、食事、お風呂、外出する時に気を使いますが、「完全独立型」ならばお隣さん感覚なので、そういったリスクもありません。

別棟の「完全独立型」は建設費用が高くなるので、双方の金銭的な相談も早めにしておくことが大切です。


親との同居で考えること

親世帯と子世帯が同居する上で考えることは、プライバシーの他にも金銭面もよく話し合う必要があります。

快適な二世帯住宅ライフをしている家族は、世帯ごとの光熱費や食費等の支払いの分担をしっかり決めています。

光熱費や食費は世帯によって支出額が変わり、お金の問題は生活に関わっています。

二世帯住宅を建てる前から、どちらが何を負担するかを初めから決めておくことが大切です。


奥さんのご両親と同居する

旦那さんが奥さんのご両親と同居する場合は、子ども(孫)のサポートをしてもらえるメリットがあります。

ただし、ご両親にとっては価値観の違いや気を使ってしまうといった理由から、同居は嫌がるケースが多いようです。

奥さんのご両親が遠慮して、二世帯住宅には踏み切れないケースもあるので、自分から話を持ちかけてみると良いでしょう。

旦那さんから二世帯住宅を勧められると、将来介護なども視野に入れて、承諾するケースもあるようです。


ご主人のご両親と同居する

ご主人のご両親と同居している二世帯住宅の場合、お互い協力しながら一定の距離を置くことが成功の秘訣のようです。

子育て世代の場合、義両親がそばにいると子供(孫)の面倒を見てくれたり困ったときに頼りになることが多いです。

ただし、金銭面やプライバシーの確保は早い段階から決めておかないと、過ごしにくく感じ、家族関係まで悪化するケースがあるので注意か必要です。


親1人と同居する

親一人と一緒に同居する場合は、親は周りに家族がいるので何かあったときに安心感があります。
親一人の場合、遠慮したり気を使って子供に同居したいとなかなか言い出せませんが、内心はそう思っていることもあります。
育児や介護、家事を分担すると決めたら二世帯住宅に賛同してくれるかもしれません。


二世帯住宅の間取りの考え方

ここからは、二世帯住宅の間取りをうまくいく方法を見ていきましょう。
二世帯の適度な距離感を保ちながら、お互いの生活を見守る生活ができれば最適です。
生活の時間帯が大きく異なる場合、帰宅時間によっては生活音が気になったりお互い気を遣い合うことが増えます。

「完全同居形」の場合は、寝室のみ別でその他は共有となるので、プライベートの部屋を作るなどして間取りを工夫しましょう。
二世帯が気を使わない間取りを考える場合、玄関や浴室などの部分共用型を取り入れると良いでしょう。
共用する部分が増えれば、建築にかかるコストも抑えることができます。
1階は親世帯、2階は子世帯にした場合は、室内を歩くときの足音がお互いに干渉しないように配慮しましょう。
平屋建ての場合は、中央にキッチンや浴室を置き、親世帯と子世帯を左右分離して配置する間取りもおすすめです。
完全分離型の場合、上下分離型にして外階段で繋げたり、平屋建てならば窓から明かりが見える間取りにすると、お互いを干渉せずに見守ることができます。


2世帯のメリット・デメリット

二世帯住宅の最大のメリットは、親世帯にも子育てのサポートをしてもらいやすいことです。
フルタイムの夫婦共働き世帯は、子どもが急に風邪や病気になったり、習い事のお迎えを頼むこともできます。

夫婦とも忙しい場合、食事や掃除など家事の面でも助けてもらうことが増えます。
完全共用型の二世帯住宅にすると、単世帯よりも年間約10万円の光熱費が節約になるのも嬉しいポイントです。

二世帯住宅を建てる際に、住宅ローンは二世帯分の合計収入を考慮されるため、審査に通りやすく、ローン控除になるメリットがあります。
特別な優遇措置(助成金・補助金・扶養控除)や不動産取得税や固定資産税も有利になります。
不動産取得税の控除額が増えたり、固定資産税の支払い税額が低くなる相続税対策になるのもメリット。

デメリットとしては、二世帯のライフスタイルや生活習慣の違いにより、不満やストレスを感じやすくうまくいかないケースもあることです。
完全共用型の二世帯住宅の場合は、早朝型や夜型によって生活音がトラブルのもとになることも…。
二世帯住宅のタイプや設備、間取りを決めるときは、お互いの生活スタイルを把握することが大切です。


まとめ

二世帯住宅を建てる際は、双方が暮らしやすいように予算内で適切な間取りを考えることが重要です。そのためには、約1〜2年の期間をかけて、双方の希望や優先順位を明確に決めることがポイント。
理想的な二世帯住宅になるように、ぜひ今後の参考にしてみてください。

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