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コラム

2019.04.20

家づくり講座

【家づくり講座】岐阜で家を建てるなら?4つの視点から考える家づくり

岐阜で家を建てるなら、どのようなことに気を付けるとよいのでしょうか?

本記事では、岐阜県内で家を建てることを検討している方に向けて、施工会社の選び方や年代別家づくりのコツ、工法別の特徴やローコスト住宅のメリット・デメリット等お伝えしていきます。

 

施工会社の選び方


最初に、岐阜県で住宅を建てる際の施工会社の選び方を考えていきたいと思います。
少し古いデータになりますが、不動産・住宅サイトSUUMOの「岐阜県 注文住宅 着工棟数トップ10社【2015年度】」によると、2015年度の岐阜県の着工棟数トップ10社は以下の通りです。

・旭化成ホームズ
・タマホーム
・一条工務店
・住友林業
・積水ハウス
・トヨタホーム
・大和ハウス
・セキスイハイム
・秀光ビルド
・パナホーム

(出典:住宅産業研究所/2015年度)
なんと、10社中10社とも全国展開している住宅会社で、その内9社がハウスメーカー、1社がビルダーという結果になっています。
これは他の県と比較してもかなり特徴的な結果です。
なお、岐阜市のトップ10には下呂市に本社のある伊田屋が、各務原市のトップ10には各務原市内に本社のある大雄がランクインしていますが、その他の顔触れは岐阜県全体のランキングとほぼ同じとなっています。
岐阜県内には住宅展示場が6カ所とたくさんあることも要因の一つでしょう。

 


ハウスメーカーで建てると

上記お伝えした通り、岐阜県では着工棟数TOP10全てが全国展開している住宅会社で、その内9社がハウスメーカーとなっています。
岐阜に住まれる多くの方がハウスメーカーを利用して住宅を建てていることが予想されます。
ハウスメーカーの顔触れを見てみると、ローコスト住宅以外のハウスメーカーはメインの商品が坪単価60万円を超えることの多い、高品質を売りにした会社だと言えます。
一般的に、ハウスメーカーの商品は間取りの決まった規格住宅が豊富に用意されており、その中から間取りを選ぶことで価格を抑えられるようになっていることが多いです。
中には「完全注文住宅」であることをウリにしている商品もありますが、そうした商品でも多くは仕様が決められています。
これは、同じ設備をまとめて発注することで安く仕入れるためですが、基本的な性能が高く設定されているため、仕様通り発注しても快適な生活を実現することができるでしょう。
一方、どうしても導入したい設備がある場合や、逆にダウングレードしたい場合には、オプションで追加費用(ダウングレードの場合は代替設備との差額をマイナス)となるため、結果としてお得に利用しづらくなります。


工務店で建てると

一方、ランキングには登場しませんでしたが、同じく住宅産業研究所(2015年度)の調査によると、岐阜県内の施工会社の割合はハウスメーカー(プレハブ/木造)が33%に対し、工務店は45%と、ハウスメーカーより数は多くなっています。
このことから、棟数はそう多くないものの地元密着で活動している工務店が多く存在していることが分かります。
なお、一般的に工務店に建築を頼む場合、ハウスメーカーに依頼するのと比べて坪単価を安く抑えやすくなります。
一方で、ハウスメーカーと比べると基本性能に劣りやすい点に注意が必要です。
高性能な設備を導入することでハウスメーカー並みの性能にすることもできますが、そうすると工務店の魅力である「低価格」を実現できなくなるばかりか、工務店がその設備に慣れていない場合には施工不良につながる恐れがあります。


建築士に依頼すると

建築士に依頼すると、設備等全て一から決めていけるため、こだわりたい方におすすめです。
ただし、ハウスメーカーのように大量発注が難しいため、仮に全く同じものを建てる場合でも、建築士に依頼した方が費用が高くなるのが一般的です。
また、建築士に依頼する場合、建築士に設計料を支払う必要がある点にも注意が必要です。
こだわっていきたい方以外に、建築士を活用できるケースとしては、土地が極端に小さかったり幅が狭かったりする場合に建築法令に則りながら間取りを作るといったことも考えられます。

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世代別家づくりのコツ


次に、世代別の家づくりのコツについてお伝えしていきます。
なお、岐阜県の発行する「岐阜県住生活基本計画(平成29年)」 によると、「岐阜県は持家が中心」であり、「高齢者が比較的大きな住宅」に、「子育て世帯が比較的小さな住宅」に住むという住宅規模のミスマッチ現象が起きているという特徴があると述べられています。
その他、高齢者が住む住宅では一定のバリアフリー化がなされた住宅の割合が42.8%、高度のバリアフリー化が10.7%で低い水準に留まってることも懸念事項となっています。


20代の家づくりとは?

最近は低金利化の影響もあり、20代から家づくりを始める方もよく見られるようになりました。
中には20歳になってすぐ建てられるような方もいらっしゃいます。
なお、余談ですが、一般的に住宅ローンを利用するには20歳以上であることが条件となっており、18~19歳の方で家を建てたいという方は20歳になるまで待たなければなりません。

話を戻しましょう。
20代から家づくりする際の注意点としては、将来の家族構成やライフスタイルを想定して間取りを作らないといけないということです。
家族が増える予定があるのであれば、その数を想定して部屋を作らないといけません。
また、20代は年収がまだ少ないことが多く、年収が少ないと十分な借入額を確保できないため、建物が小さくなりがちだという問題点もあります。
とはいえ、部屋が多い分には後でどうにでもできますが、部屋が足りない場合はそうもいかないため、可能な限り余裕のある間取りを考えていくことをおすすめします。


20代の住宅ローン

20代から住宅ローンを組めば、35年で組んだとしても完済時年齢が55歳~64歳と、定年前のローン完済を目指しやすいです。
ローンの審査においては、年収が少ないことが問題になりやすいですが、基本的には年齢が若い方が評価を得やすいです。
ローンの審査が仮にダメだとしても、否決の理由を聞いて数年間かけて問題を解消していくといった方法も取りやすいでしょう。
なお、住宅ローンを組むと、最初の10年間、住宅ローン借入額の1%控除を受けられる住宅ローン控除を利用できますが、所得税と住民税からの控除となるため、年収が少ないとそもそも控除を受けられるだけの税金を納めておらず、折角の控除が受けられないこともあるため注意が必要です。


30代の家づくりとは?

30代は実際に家づくりされる方がもっとも多い年代です。
家族ができ、ライフスタイルも固定されつつあり、また20代のころより年収も上がっていることが多いことから家づくりに取り組みやすい年代だと言えます。
30代の家づくりでは、家族の人数に合わせた間取り作りがしやすいです。
一方で、お子様がまだ小さいことも多く、将来のことを考えた間取り作りも大切です。
例えば、お子様が2人いるご家庭では、小さい頃は10帖程度のお部屋を子供部屋として、仕切りなしで利用し、自分の部屋が欲しくなる年代になったら間に仕切りをつけて5帖ずつの部屋とし、入口を2つ設けておくといった工夫ができるとよいでしょう。
また、お子様が成長するにつれて必要な収納の量も多くなっていく傾向にあるため、余裕を持って計画しましょう。


30代の住宅ローン

30代の方の住宅ローンについては、年収面では20代よりよくなっている事が多く、借入期間も35年で組めることから一番心配の少ない年代だと言えるでしょう。
ただし、30代も後半になると完済時年齢が70歳を超えてしまうため、返済額は高くなりますが、借入期間を35年より短くすることも検討するとよいでしょう。


40代の家づくりとは?

40代になると家づくりには遅いのではないかと考えはじめる方もいらっしゃいますが、実際には多くの方が40代になってから家を建てられています。
40代になると、お子様も大きくなっていることが少なくなく、部屋の数や広さに迷う心配はないでしょう。
逆に、高校を卒業した後に家に住み続けるのか、家を出ていくのか、お子様と話し合うよい機会になるかもしれません。
これは重要なことで、例えばお子様が3人いるご家庭で、5人で住むお家を建てたのに、5年もするとお子様が全員家を出ていき、結果として広い家に2人で住む、といったことになりかねません。


40代の住宅ローン

住宅ローンは一般的に完済時年齢が80歳前後で設定されていることが多いため、45歳を超えると借入期間を35年に設定できなくなってしまう点に注意が必要です。
その他、お子様が大学受験する場合は塾の費用や受験費用、学費など出費が多くなるため、それらの費用がどのくらいかかるか想定した上でローンの金額を設定することが大切です。
また、住宅ローンには団体信用生命保険と言って、返済中に債務者(借りた方)が亡くなった場合に、残債が0円になる保険が付けられていますが、健康に問題があると団体信用生命保険に加入できなくなってしまいます。
原則として、団体信用生命保険に加入できないと住宅ローン自体利用できません
この場合、住宅金融支援機構のフラット35は団体信用生命保険に加入しなくても融資を受けられるため、利用を検討するとよいでしょう。


50代の家づくりとは?

50代の家づくりは、お子様のためにというより、ご夫婦の終の棲家のために建てられることが多くなります。
子供部屋は作らず、お二人の趣味も満喫できる間取りを作るとよいでしょう。
もしくは、お子様との二世帯住宅を建てることも考えられます。
この場合、玄関の数やキッチンの数、お風呂の数など、お子様夫婦とよく話し合いながら決めていくことが大切です。


50代の住宅ローン

50代で住宅ローンを組む際には、審査がやや厳しくなりますが、利用できないことはありません。特に、退職金が出る予定の方は、会社からその証明を出してもらうなどすることで審査を有利に進めることができます。
なお、お子様がすでに働いている場合には「親子リレーローン」を組むと、お子様の年齢で借入期間を設定することができます。
これは、一緒に住みさえすればよく、実際には親御さんが返済していく形でも利用できるので覚えておくとよいでしょう。
ただし、お子様も連帯債務者になるため、将来お子様自信が家を建てる時に問題が生じる点に注意が必要です。


60代以降の家づくりとは?

60代以降の家づくりは、基本的に住宅ローンの利用が難しいため、それまでに貯めた貯金や退職金の一部を利用して現金で家を建てることになるでしょう。
60代以降の家づくりは、50代での家づくりよりさらに終の棲家として建てられる傾向が高くなります。
若い頃に建てた住宅の建て替えを検討される方もいらっしゃるでしょう。
50代での家づくりもそうですが、60代以降で住宅を建築される場合、身体が不自由になった時のことを考え、できるだけ平屋の住宅にし、段差をつくらず、手すりを設置するなどバリアフリーを意識した間取り作りを考えることも大切です。


60代以降の住宅ローン

60代以降では住宅ローンの利用が難しい旨をお伝えしましたが、多くの住宅ローンは借入時の年齢の上限を70歳としており、収入があれば申込自体できないわけではありません。
また、親子リレーローンを利用すれば、お子様の年齢で借入期間を設定することも可能です。
必要に応じて、利用を検討してみてもよいでしょう。

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岐阜の家づくりに適した工法とは

住宅の工法には、大きく木造軸組み(在来)工法、 ツーバイフォー工法(木造枠組壁構法)と鉄骨造の3つがあります。
なお、国土交通省の「平成29年度 木造住宅の新設着工戸数の推移」によると、平成29年の新築住宅着工戸数に占める木造住宅の割合は57.3%となっています。
上記はアパートやマンション等も含み、戸建て住宅に絞れば木造住宅はもっと大きな割合を占めます。
例えば、同じく国土交通省のデータによると、平成25年の戸建て住宅着工数(495,737戸)の内、木造住宅は436,404戸で全体の88.0%となっています。
同年の岐阜県の戸建て住宅着工数は9,494戸で木造住宅は8,166戸、木造率は86.0%と、概ね全国平均に近い割合となっていることが分かります。


木造軸組み

木造軸組み工法は在来工法とも呼ばれる、日本に昔から存在する柱や梁などを用いた工法です。
日本の木造住宅のほとんどがこの木造軸組み工法で作られており(林野庁のデータ によると、平成24年の木造住宅に占める木造軸組み工法の割合は75%)、対応できる職人の質・量ともに確保しやすいことから安心して建てやすい工法だと言えるでしょう。
価格面も費用を抑えやすく、一方で耐震性や耐久性を高めるための商品も多く開発されていることから、コストはかかるものの性能を高めようと思えば高められる環境にあります。
また、建物を建てた後も修繕やリフォームに対応できる職人が多い点もメリットだと言えるでしょう。


鉄骨

戸建住宅に占める木造住宅の割合は全国平均で88.0%、岐阜県で86.0%である旨をお伝えしましたが、鉄骨造はその残りの12.0%あるいは14.0%の一部を占めるに留まります。

鉄骨の特徴としては、耐久性や耐火性が高いことが挙げられますが、木造住宅は住宅に占める割合が多いこともあり、その弱点を補うよう年々改良が重ねられてきていることから、大きな差異は見られなくなってきているのが実情です。


ツーバイフォー(ツーバイシックス)

ツーバイフォーは北米で生まれ、発展した工法で日本では木造枠組壁構法と呼びます。
「ツーバイフォー」は「2×4」の意味で、2インチ(5.08cm)×4インチ(10.16cm)を基本とした角材を用いて建物の躯体を構成します。
さらに、「ツーバイシックス」もあり、こちらは「2×6」で2インチ×6インチを基本とした角材を用いるため、費用は高くなりますがより頑丈な住宅を建てることができるようになります。
日本名が「枠組壁構法」と呼ばれる通り、角材で構成した躯体の外側から壁パネルや屋根パネル、床パネルを取り付け、箱のように建物を建てていきます。

なお、建物の躯体を木造軸組み工法で作り、その外側からツーバイフォーのようにパネルを取り付けて箱型にするような、木造軸組み工法とツーバイフォー工法を組み合わせたような工法を採用している住宅会社もあります。
価格面で見ると、ツーバイフォー工法は大工や職人による手作業が少ないことから工期を短くしやすく、人件費を抑えられやすいという特徴があります。

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ローコスト住宅のメリット・デメリットとは

住宅を建てたいと思っている方のほとんどが、「住宅を建てるのにいくらかかるのか」ということを気にしているのではないでしょうか。
住宅を建てるには数千万円の費用が必要なのが普通で、それを住宅ローンで数十年に渡り返済していくのですから、気になるのは当たり前です。


どんな家もローコストの方がいいに決まっている

家を建てるにあたり一番いいのは「高性能かつローコスト」であることでしょう。
「ローコスト住宅」と聞いて「あまりよい思いがしない」と感じる方がいるとしたら、それは「ローコスト住宅」であることを理由に性能が低かったり、手抜き工事だったりといった懸念があるからではないでしょうか。


どうして安くできるのか

満足のいく内容でローコスト住宅を建てたいのであれば、ローコスト住宅を建てている住宅会社が、なぜローコストで住宅を提供できるのか、その理由を知っておくことが大切です。
住宅会社の経営努力によって提供する住宅の価格を安くできる要素については以下のようなものがあります。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。


広告費

住宅会社は新しく家を建ててくれるお客さんを探すために、努力しなければなりません。
TVCMや折り込みチラシなどはよく使われる手法ですが、広告料を増やせば増やす程費用がかかってしまいます。
もちろん、広告費を支払うのは住宅会社ですが、その広告費はどこから捻出しているのか気にする必要があるでしょう。
建物の価格や年間契約棟数が同じような会社より、広告の量が多く感じられる会社は注意が必要かもしれません。
一方、広告をあまり利用せず、これまで建てた施主からの紹介等で成り立っている会社であれば、広告費に使うはずのお金をよりよい住宅を建てるための費用に充てたり、利益率を低く設定したりできるでしょう。


利益率

住宅会社は木材や住宅設備、職人の人権費等、建物を建てる費用以外に、一定の利益を足し合わせた価格を見積もりとし提示します。
この時の利益率は会社によって異なるため、できるだけ利益率を安く設定している会社を選べばローコストでも高性能な住宅を建てやすいでしょう。
とはいえ、住宅会社も競合が激しいため、理由もなく高い利益率を設定していられる会社はそう多くないでしょう。
利益率を安く設定している会社を見極めるコツとしては、先述の「建物の価格や年間契約棟数と比較して、広告の量が多すぎないか」という視点が役に立ちます。
なお、安くで建てられるからといって、あまりにも大幅な値引きキャンペーンを繰り返すような、計画性のない住宅会社は将来倒産する可能性も懸念する必要があります。
完成後に倒産されると、アフターメンテナンスの心配がありますし、万が一着工中に倒産されてしまえば、完成しない住宅だけが残る可能性もあります
この辺りは、会社の創業年数なども参考にするとよいでしょう。


規模の利益

最後は、規模の利益です。
例えば、年間100棟着工している会社であれば、住宅設備機器を同じ住宅設備会社に発注することで、費用を安くしてもらうといったことが可能になります。
木材の発注等も同じことが言えるでしょう。
この点に関しては、工務店や建築士よりハウスメーカーに強みがあるでしょう。ただし、ハウスメーカーは一般的に広告費等にお金を使っていることが多いです。
広告費、利益率、規模の利益のバランスの取れた会社程お得に発注しやすいと言えるでしょう。


ローコストにしてはいけない部分

住宅をローコストに仕上げるには、住宅会社の選び方以外にも、できるだけ四角い建物にする、水回りを一カ所にまとめるなど間取りに作り方や、不必要だと感じた場合に限り、天井の廻り縁や幅木、収納戸の省略などさまざまな方法があります。

一方で、ローコストにするべきではない部分もあります。
例えば、建物の使う木材については、水分を多く含んだグリーン材と、乾燥処理した乾燥材がありますが、コスト面だけ見るとグリーン材の方が安く仕上がりますが、木材を乾燥させていないと建築後割れたり反ったりする可能性が高くなってしまいます
もちろん、グリーン材=絶対にダメというわけではありませんが、過去に、グリーン材を採用した住宅を新築した施主が、住んでからグリーン材の割れを発見し、納入した木材業者を訴えたものの「未乾燥のグリーン材の割れは欠陥ではない」とした判決が出たこともあります。
この件に関しては、木材が割れたからといって強度が落ちるわけではないのですが、「ローコストで建てたのはいいが、住み続けるのが心配」な状況になってしまってはもったいないですよね。

このような、建物の躯体に関することや、引いては耐震性能や耐久性に影響を及ぼすことについてはローコストにこだわりすぎない方がよいでしょう。

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まとめ

岐阜で家を建てることを前提に、施工会社の選び方や年代別の家づくりのコツ、工法の違い、ローコスト住宅のメリット・デメリット等お伝えしてきました。
お家づくりをするにあたって、お金の問題は切ってもきれない問題です。
最後の章ではローコスト住宅を中心にお伝えしましたが、ローコスト住宅についてお伝えした内容は、どんな住宅を建てるにあたっても気を付けるべき内容となっています。
岐阜県で「ローコストかつ高性能」な住宅を実現するために、本記事でご紹介した内容をぜひ参考にしてください。

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